El 23 de agosto, una Cámara de Diputados poblada de rentistas aprobó la modificación de la Ley de Alquileres, lo que implica – de lograr el voto favorable en Senadores- un retroceso inconstitucional sobre el acceso a la vivienda en un contexto de profunda crisis habitacional en el país. Los puntos clave: reducir el contrato de alquiler de 3 a 2 años, y establecer un ajuste cuatrimestral del monto del alquiler, flexibilizando los criterios. La vivienda como activo financiero, el efecto Airbnb, y la necesidad de la regulación estatal. Por Alejandro Volkind
El 23 de agosto, la Cámara de Diputados aprobó la modificación de la Ley N.º 27.551, conocida como Ley de Alquileres, sancionada en 2020 en plena pandemia, y que estableció nuevos derechos para los hogares inquilinos, algo que no sucedía hace décadas en nuestro país.
Este avance en la regulación del mercado de alquileres, que implicó entro otros puntos extender los plazos de contrato de dos a tres años, regular la periodicidad de los aumentos y atarlos a otros índices por ley, resultó insoportable para la corporación inmobiliaria-financiera. Quienes, desde su aprobación en 2020, utilizaron su poder político y mediático para conquistar el sentido común de la población, instalando la idea de que esta ley es la responsable exclusiva del aumento de los alquileres y de la gigantesca retracción de la oferta de inmuebles para alquiler residencial.
Este ataque a la ley tiene entre sus causas una muy concreta: el nivel de rentabilidad. “Con la ley vigente si empezaste el año pagando 100.000 pesos de alquiler, al cabo de doce meses habrás pagado 1,2 millones; pero con la modificación se suman aumentos que pueden ser cuatrimestrales. Entonces en el segundo cuatrimestre pagarás 140.000 pesos y en el tercero 200.000. De modo que en un año habrás pagado cerca de 2 millones de pesos en alquiler”, calcula Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados.
Variaciones de precio según la Ley actual y las modificaciones propuestas por la oposición – Inquilinos Agrupados
El lock out de la corporación inmobiliaria
«Si la legislación favorece a los inquilinos, desaparecen las propiedades y las ofertas de alquiler”, aseguró el diputado Pablo Tonelli (PRO) al justificar su voto en rechazo a la ley. La frase, en definitiva, explicita el modus operandi que fueron adoptando las Cámaras Inmobiliarias, sector del cual Tonelli es un buen representante: él mismo es propietario de seis departamentos que son rentados en la Ciudad de Buenos Aires. Su situación es compartida por al menos una decena de diputados y diputadas, a quienes se les solicitó se abstengan de participar del debate y votar debido a este conflicto de intereses, cosa que no sucedió.
Si tomamos como ejemplo a la Ciudad de Buenos Aires –lugar que representa el propio Tonelli en el Congreso-, en estos momentos hay menos de 1.000 departamentos en oferta, según aseguran las cámaras inmobiliarias. El número resulta llamativo, en un contexto de pleno despliegue del negocio de la construcción. En efecto, en la última década se construyeron 10 millones de m2, lo que equivale a un nuevo Puerto Madero cada dos años. Oferta, debería haber, pero ¿dónde están esas viviendas? Cerca de 200 mil, ociosas: viviendas no pensadas para ser habitadas por alguien que la necesita sino como activo financiero, donde los pesos invertidos durante la construcción se transforman en un activo que cotiza en dólares.
Este mecanismo es impulsado hasta por el propio Estado cuando desde 2021 el gobierno nacional aprueba blanqueo de capitales destinados a la construcción. Por ello cada vez es más frecuente encontrarse en la Ciudad de Buenos Aires con emprendimientos inmobiliarios que promocionan abiertamente ser “apto blanqueo”.
Variaciones de precio según la Ley actual y las modificaciones propuestas por la oposición – Inquilinos Agrupados
La dolarización empezó con los alquileres
Por otra parte, una cantidad cada vez más importante de viviendas migraron al mercado de plataformas como Booking o Airbnb, donde se pueden publicar en dólares y sin regulaciones de precio ni de extensión del contrato, tal como acaban de votar en la Cámara de Diputados.
Los números más cautos hablan de 18 mil, pero se calcula que hay casi 70 mil viviendas en este mercado de alquiler “turístico” totalmente desregulado.
El efecto que están generando las plataformas en el mercado de alquileres es profundo. Según un informe de Centros de Estudios Metropolitanos (CEM), de la oferta total de alquileres temporarios, el 89% son viviendas que se alquilan completas, es decir que no es el famoso “tengo una piecita de sobra y la alquilo”. A su vez, los datos relevados de la plataforma de Airbnb muestran un cambio drástico en los últimos años: «Casi 1 de cada 5 ofertas activas en Airbnb en Buenos Aires son propiedades completas, disponibles más de tres meses al año y gestionadas por anfitriones corporativos; es decir, constituyen un mercado inmobiliario residencial específico y no para turismo», explicaron. Actualmente, los desarrolladores inmobiliarios construyen edificios abiertamente orientados a este tipo de alquileres.
Los alquileres temporarios constituyen una fuente de ganancias dolarizadas significativa. En noviembre de 2022, en la Ciudad de Buenos Aires, se generaron ganancias totales por u$s 13 millones. Por ello, organizaciones como Inquilinos Agrupados están solicitando que los senadores que avancen en la regulación de este tipo de alquiler, tal como se hizo en Nueva York.
Cada punto rojo es una vivienda destinada al alquiler por AirBnb en la Caba (Sep 2022)
El sueño (imposible) de la casa propia
Está claro que oferta hay, el problema es el acceso. De cada 100 ventas de inmuebles, sólo 3 se realizan mediante crédito hipotecario, lo que representa un mínimo histórico. De acuerdo con un informe del Instituto de Investigaciones Económicas (IIE) de la Bolsa de Comercio de Córdoba, los créditos hipotecarios que tienen disponibles los principales bancos del país alcanzarían para comprar, como mucho, 22 m2. En la Ciudad de Buenos Aires sólo se podrían comprar 7 m2. De los 10 principales bancos del país, sólo cuatro tienen líneas hipotecarias disponibles. Hoy se necesita el equivalente a 29 años de trabajo en el sector formal, suponiendo que el salario se ahorra por completo, para comprar una vivienda de 60 metros cuadrados cubiertos en CABA. Estos 29 años son cinco más de los que se necesitaban en 2020, y 19 años más que los requeridos en 2017.
Si el análisis de este dato se complementa con la cantidad de inmuebles ociosos que tiene la Ciudad, se deduce que el problema no sería la falta de construcción de viviendas, sino la concentración de la tierra urbana, la distribución y el acceso a la vivienda, es decir, la deficiente regulación del mercado inmobiliario.
¿Y el Estado?
En 2020, el gobierno nacional adoptó medidas excepcionales por la pandemia (congelamiento transitorio de los alquileres, prórroga de los contratos) que coincidieron con la vigencia de la ley y la potenciaron. Sin embargo, desde que se aprobó la Ley de Alquileres, el propio Estado tampoco la cumplió íntegramente. Nunca implementó el Programa Nacional de Alquiler Social, donde se le encomienda a la Secretaría de Vivienda la implementación de medidas para facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler a las personas en situación de violencia de género, a las personas adultas mayores y a quienes se encuentren en situación de vulnerabilidad.
“La ley de alquileres trajo soluciones a problemas concretos de los inquilinos, pero el mayor problema fue su falta de implementación total y el control de su cumplimiento”, analiza Magalí Zirulnikoff, cofundadora de la Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria. “La ley trajo la estabilidad habitacional por tres años, pero trajo un índice de actualización que no se actualiza conforme se actualizan los salarios, sino que tiene un componente de la inflación. Eso es algo que le asegura una rentabilidad económica a los propietarios, pero nos trae problemas económicos a la clase laburante porque nuestros salarios no se actualizan conforme a la inflación. Entonces quedamos cada vez más lejos de poder pagar, muchas veces sacrificando otras necesidades básicas para poder pagar el alquiler”, advierte.
Para Gervasio Muñoz, la ley de alquileres es la ley más protectora de Latinoamérica, “pero era una ley para un gobierno fuerte, para un gobierno de mayorías, para un gobierno que estuviese decidido a pelear contra el poder económico”.
“Estamos en medio de una guerra total entre el mercado y los inquilinos desde que se sancionó la ley, y el Estado Nacional ha decidido desentenderse completamente, o peor, generar más problemas planteando que la ley había fracasado, abriendo una situación en donde el mercado se siente con el derecho de incumplir la ley porque sabe que tiene el aval del Estado. Entonces hoy es la ley de la selva en el medio de una situación económica tan difícil en Argentina”, analiza.
Una reforma inconstitucional
En este contexto, de profunda crisis habitacional, el Congreso debería estar repensando un nuevo sistema de protección social para garantizar el derecho a la vivienda o en cómo democratizar la propiedad urbana. Por, por el contrario, votó una reforma a la Ley de Alquileres orientada a restringir derechos a los hogares inquilinos sin realizar o impulsar el reconocimiento de otros derechos en compensación y que garanticen el derecho a la vivienda adecuada de los hogares inquilinos.
“El principio de progresividad es uno de los pilares de los derechos humanos y su corolario, el de no regresividad. Este último implica que le está vedado al Estado adoptar políticas y medidas y, por ende, sancionar normas jurídicas o recurrir a vías de hecho que empeoren la situación de los derechos humanos de los que gozaba la población”, explica el abogado Jonatan Baldiviezo, presidente del Observatorio del Derecho a la Ciudad e integrante de El Movimiento La Ciudad Somos Quienes la Habitamos.
Por más que le pese a la corporación inmobiliaria-financiera, el derecho a la vivienda adecuada está reconocido en el ordenamiento jurídico argentino y tiene jerarquía constitucional. Es un derecho humano y los derechos reconocidos en la Ley de Alquileres son derechos dirigidos a garantizar el derecho a la vivienda a aproximadamente 10 millones de habitantes del país; “por lo tanto, la reforma que impulsa la oposición es una reforma que viola el principio de no regresividad en materia de derechos humanos, implica una regresión normativa no autorizada por la Constitución y los tratados internacionales”, asegura Baldiviezo. “Esta regresión se hace evidente cuando se reduce la estabilidad en la tenencia de la vivienda de 3 a 2 años como plazo mínimo legal del alquiler y también surge de la flexibilización del plazo y del modo de ajuste del alquiler, que pone en riesgo para los hogares inquilinos la asequibilidad económica a la vivienda en alquiler. Esta regresión normativa donde sólo pierde el sector inquilino, que es el sujeto más débil y que merece la mayor protección en el marco de su interacción con el Estado, el mercado y los propietarios, no debería tener otro destino que ser declarada inconstitucional por los tribunales del país”.
Por lo pronto, la ley ya se discute nuevamente en el Congreso, donde 72 senadores definirán si convalidan o no esta quita de derechos. El resultado dependerá, en última instancia del poder de presión y movilización que puedan generar los inquilinos.
Buenos Aires, septiembre de 2023
